老股民经验房贷贴息政策落地满月，楼市现结构性分化：二手房回暖领跑，一线修复快于二、三线

　　来源：华夏时报老股民经验

　　本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝上海报道

　　9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发文，明确自10月1日起，对符合条件的首套住房商业性个人住房贷款给予年化1个百分点的财政贴息。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。

　　10月23日，在2026年前三季度财政收支情况新闻发布会上，财政部方面表示，从运行情况看，政策落地平稳、成效初显。而从政策惠及范围来看，据国盛证券研报监测数据，10月以来，二手房成交明显回暖，新房成交仍弱，整体呈现“二手房强于新房、一线强于二、三线”的分化特征，预计后续地产销售将延续结构性弱修复。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者分析指出，自“金九银十”以来，市场情绪持续向好，房价企稳预期有所修复。在此背景下，房贷降息政策与其他政策协同发力、形成组合效应，有力支持住房消费，切实降低居民购房相关成本。

　　置换链条率先激活

　　根据政策要求，贴息贷款须为新发放的首套住房商业性个人住房贷款，不包括存量房贷置换业务；所购住房建筑面积须在120平方米及以下，总价须在150万元及以下；首套住房范围同时覆盖新建商品住房和二手住房。

　　对于购房者而言，按照目前首套住房商业性个人住房贷款约3%的利率水平测算，1个百分点的年化贴息相当于优惠了利率的三分之一。若购房人贷款100万元、期限超过5年，累计可减少利息支出近5万元。

　　政策快速落地，叠加前期楼市宽松举措形成政策组合拳，直接带动置换型购房需求提前入市。普睿地产研究数据显示，贴息政策公布后，置换链条两端的活跃度同步提升。例如，该机构监测，国庆节期间，二手房市场方面，广州看房人数较节前一周上升17.9%、新增挂牌上升12.6%，济南日均带看同比上升52%，南京日均带看较9月周末上升47%。

　　10月7日，位于浦东周浦板块的绿城汀香园展厅，前来咨询的客户络绎不绝。绿城汀香园项目销售经理陈隽灏向记者介绍说，“黄金周”期间，展厅日均到访四五十组客户。近期新政接连落地，通过现金补贴、贷款贴息及信贷政策进一步完善，为购房者提供实质性利好，“也催生了很多人在当下做出买房决定的信心”。

　　从成交数据来看，市场结构性分化特征进一步固化。国盛证券研报发布的监测数据显示，截至10月22日，10月30城新房成交面积同比下降17.2%，降幅较9月扩大6.4个百分点；18城二手房成交同比增长21.7%，较9月回升22个百分点，由负转正。其中，二手房成交明显提振，但新房成交仍然偏弱，整体呈现结构性分化格局。

　　分城市看，10月一线城市新房成交同比增长2.3%，虽较9月回落4.6个百分点，但仍保持正增长；二、三线城市则分别同比下降28.8%、17.2%，降幅较9月扩大9.4和0.9个百分点。二手房方面，10月一线城市成交同比增长26.6%，较9月加快22.7个百分点；二、三线城市同比增长18.7%，较9月升21.8个百分点，各线城市成交均明显改善，但一线城市回升更强。

　　中指研究院数据亦显示，10月（截至10月28日），重点20城二手住宅成交套数同比增长20%，增幅较上月有所扩大。累计来看，1—10月（1.1—10.28），20城二手住宅成交122万套，同比增长7.5%。分城市看，10月1—28日，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交1.1万、2.1万套，同比分别增长9%和32%；苏州、宁波增幅超30%，杭州、青岛、南京、无锡、温州增幅超20%。多个三、四线城市二手住宅成交同比也保持较快增长。

　　“政策效果分化主要是政策覆盖范围与各城市房地产市场自身修复基础共同作用的结果。”国盛证券研报指出，二手房政策覆盖率更高、购房性价比更突出，推动其率先回暖。受面积、贷款金额等条件限制，政策对二手房的覆盖率约为55%，明显高于新房的约30%，因此二手房受益范围更广，刚需释放更为明显。

　　同时，房价预期改善、住房需求基础较好，推动一线城市率先修复。一线城市房价已有初步企稳迹象，市场预期有所改善，有利于推动观望需求入市。“相比之下，多数二、三线城市住房供需压力仍较大，房价仍处于调整阶段，居民购房意愿偏弱，制约了贴息政策对住房需求的拉动效果。”国盛证券研报指出。

　　“总体上来看，二手房价格深度调整后，其认购性价比明显提高。尤其是一些总价合适的项目，二手房交易更为活跃。”严跃进表示，近期结合房贷贴息政策，部分城市房东主动降价，把很多二手房的价格降低到150万元以下，以更好发挥政策效应和带动市场需求。这对于后续二手房的交易活跃具有积极的作用。

　　市场维持结构性弱修复格局

　　展望后市，房贷贴息对刚需的托底作用仍将持续释放。

　　10月23日，财政部强调，后续将组织各方同题共答，强化统筹协调，加强宣传解读，有力有效推进政策实施，“确保政策红利精准直达、应享尽享”。此前，10月20日，国家发展改革委举行10月份新闻发布会。在政策安排上，明确要抓好近期已出台的降低抵押补充贷款利率、增加再贷款额度、居民购房贷款贴息、金融支持服务业发展等增量政策的实施，推动尽快落地见效。

　　严跃进表示，此次政策的落脚点在于减轻符合条件的新购首套住房家庭的房贷利息负担，体现了对居民家庭刚性住房需求的支持。从链条看，贴息与延长房贷期限、调整首付比例等系列政策叠加，共同降低了首套房购房的“入场成本”与“持有成本”，有望带动住房消费链条修复，为后续改善性需求的释放打开空间。

　　中指研究院指出，展望年末，购房贷款贴息有助于减轻符合条件购房者的利息负担，支持自住需求释放；叠加房企年底推盘促销，预计将对市场成交形成一定支撑。二手房成交保持活跃，也有助于置换家庭回笼资金，为改善性需求释放创造条件。核心城市优质项目有望延续较好去化表现，新房市场整体仍处于逐步修复过程中。

　　不过，业内普遍判断，房贷贴息政策仅能带动楼市边际改善，全国市场仍将维持结构性弱修复格局。

　　“本次政策属于结构性托底工具，并非对楼市的全面刺激，核心目标为降低刚需群体短期月供压力、修复市场预期。”普睿地产研究强调，政策基调仍以保刚需为主，补贴条件相对严格，政策力度相对克制。不仅对总价、面积有严格规定，而且明确仅针对首次置业群体进行补贴，从政策力度上更不能认为是强力救市的开始。“目前的政策力度还不够，要彻底扭转当下的房价预期还需要更多的政策努力，当然更需要外部经济环境和收入预期的明显改善。”该机构认为。